IMPUESTOS QUE GRAVAN LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES (Parte 3/6 Conferencia Fiscalidad Inmobiliaria)

Lunes 15, Julio 0 comentario

Selling/letting real estate

1.-IRPF o IRNR: GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES
En la transmisión de un bien inmueble el que transmite, sea a título oneroso (obtenga una contraprestación real) o a título lucrativo, va a tributar en el apartado relativo a ganancias y pérdidas patrimoniales en el IRPF (transmitente residente) o en el IRNR (transmitente no residente).
En el caso de la transmisión onerosa, la ganancia (o pérdida) realmente habrá existido. En el caso de transmisión lucrativa inter vivos, o sea donación, esa ganancia no es real, sin embargo el legislador la grava de igual forma.

IRPF: Para 2012 y 2013 se ha incrementado de forma muy importante el Impuesto a pagar sobre la renta del AHORRO: intereses, dividendos, ganancias derivadas de la transmisión de inmuebles, etc. Hasta ahora se pagaba sobre esas rentas un 19% por los primeros 6.000 €, y un 21% a partir de esa cantidad. En 2012 y 2013 se pagará un 21% por los primeros 6.000 €, un 25% entre 6.000 y 24.000, y un 27% a partir de 24.000 €.
NOVEDAD 2013: La Ley estatal 16/2012, de acompañamiento a la Ley 17/2012 de Presupuestos Generales Estado 2013, penaliza las ganancias patrimoniales obtenidas en menos de 1 año, por la transmisión a partir del 1 enero 2013 de elementos patrimoniales (inmuebles, fondos, acciones, etc.). Estas ganancia obtenidas por personas físicas residentes tributarán en su IRPF hasta 52% (hasta 56% en Cataluña), en lugar de tributar como renta del ahorro del 21 al 27%
La Ley establece determinadas exenciones, como por ejemplo para ganancias derivadas de la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años, o para ganancias derivadas de la transmisión de vivienda habitual cuando se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual.

IRNR: Para el 2012 y 2013 los No Residentes tributarán al 21% (en lugar del 19%) sobre las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales (por ejemplo, inmuebles), y sobre intereses, dividendos, etc.

La ganancia o pérdida se calculan por diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
Respecto a la determinación del valor de las mejoras, si en los bienes transmitidos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición, por lo que la ganancia disminuye (los gastos de conservación y reparación no se añaden al valor de adquisición)

CONSEJO SOBRE MEJORAS:
IMPORTANCIA DE TENER FACTURAS QUE LAS ACREDITEN. ADEMÁS, DESDE ABRIL 2010 MUCHAS OBRAS E INSTALACIONES EN VIVIENDAS DE USO PARTICULAR (de residentes o de no residentes) PUEDEN BENEFICIARSE DEL TIPO REDUCIDO IVA (pagando un 10% de IVA tendremos una factura que si es por mejora nos permitirá reducir la ganancia al vender el inmueble y ahorrarnos hasta un 27% en IRPF del total factura).

En nuestra web www.consultingdms.com está disponible una HERRAMIENTA que permite calcular en pocos segundos las GANANCIAS DERIVADAS DE LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES y el IMPUESTO SOBRE LA RENTA A PAGAR. Esta herramienta calcula el Impuesto a pagar por personas físicas, residentes o por no residentes, ACTUALIZADA PARA VENTAS, DONACIONES, etc. EN 2010, 2011, 2012 y 2013. Realiza de forma automática complejos cálculos, aplicando al valor de adquisición los coeficientes de actualización aprobados cada año por la Ley de Presupuestos y reduciendo las ganancias en base a los correspondientes coeficientes reductores cuando se trata de adquisiciones anteriores a 31/12/1994. Esta herramienta se puede utilizar desde cualquier ordenador o MÓVIL con conexión a Internet.
Para calcular el impuesto a pagar sobre ganancias derivadas de transmisión de inmuebles hay que tener en cuenta que, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo (BOE 12/5/2012) , las personas físicas o jurídicas, residentes o no residentes, que adquirieron inmuebles urbanos (viviendas, aparcamientos, oficinas, locales, solares, etc.) desde el 12 mayo hasta el 31 diciembre 2012 sólo pagarán impuestos sobre el 50% de la ganancia que puedan obtener cuando los transmitan.

2.-PLUSVALÍA MUNICIPAL (IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA)
NOVEDAD IMPORTANTE: A PARTIR DEL 1 ENERO 2013 NO SE PODRÁ INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA TRANSMISIÓN DE UN INMUEBLE SI NO SE LE ACREDITA AL REGISTRADOR QUE SE HA PAGADO LA CORRESPONDIENTE PLUSVALÍA MUNICIPAL O QUE SE HA DECLARADO O COMUNICADO AL AYUNTAMIENTO EL DEVENGO DE LA MISMA.

Closed house
Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias (BOE 28/12/2012) introduce una curiosa medida para asegurar que los Ayuntamientos cobren las Plusvalías Municipales devengadas en la transmisión de inmuebles urbanos por compraventa, herencias, donaciones, etc.
La Disposición final cuarta de la Ley 16/2012 modifica el artículo 254 de la LEY HIPOTECARIA adicionando un nuevo apartado 5, con efectos DESDE EL 1 ENERO 2013:
«5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.»
Lo curioso es que en la COMPRAVENTA de un inmueble el sujeto pasivo de la plusvalía municipal, el obligado al pago, es el vendedor, y que el principal interesado en inscribir la compra en el Registro de la Propiedad es el comprador.
En todo caso, aunque la Plusvalía deba pagarla el vendedor eso no tiene que suponer ningún obstáculo para que comprador pueda inscribir la propiedad a su nombre en el Registro. El comprador, o la gestoría o profesional que tramite la escritura en su nombre, no es necesario que espere a que el vendedor declare o pague la correspondiente plusvalía municipal.
Lo que debe hacer el comprador es comunicar al Ayuntamiento que se ha producido la transmisión del inmueble, que es una obligación establecida en el artículo 110.6 de la Ley Reguladoras de las Haciendas Locales que en todo caso tienen los compradores pero que no se suele cumplir sobre todo por desconocimiento. El Registro de la Propiedad podrá inscribir la escritura de compraventa a favor del comprador si se acompaña de esa comunicación presentada al Ayuntamiento
Con todo, a partir del 1 enero 2013 se pueden producir las siguientes situaciones:
-En aquellas compraventas en que el comprador o su gestoría se ocupe del pago de la Plusvalía Municipal, lo normal será que éstos autoliquiden o declaren dicho Impuesto y aporten al Registro el correspondiente justificante junto con la escritura de compraventa para su inscripción. Así ocurrirá en compraventas entre particulares en que se pacte que la Plusvalía será a cargo del comprador, o en compraventas en que el vendedor es no residente y el comprador le retiene el importe de la Plusvalía para pagar directamente al Ayuntamiento (porque el comprador es sujeto pasivo sustituto cuando el vendedor es no residente)
-En compraventas en que sea el vendedor el que, como sujeto pasivo, deba ocuparse del pago de la Plusvalía, será importante que el comprador o su gestoría presenten comunicación al Ayuntamiento para poder presentarla junto a la escritura para su inscripción, porque así se estará cumpliendo la obligación establecida en el artículo 110.6 LHL y no tendrán que esperar a que el vendedor les aporte justificante de autoliquidación o declaración de la Plusvalía.
-En herencias o donaciones, como el sujeto pasivo de la Plusvalía Municipal es siempre el adquirente (heredero o donatario), será éste el que se tenga que ocupar del pago (por autoliquidación o declaración) y el que podrá aportar el correspondiente justificante al Registro junto con la escritura para su inscripción.
Es importante recordar que:
-Cuando se trata de transmisiones inter vivos (compraventas, donaciones) el PLAZO para presentar la declaración o autoliquidación por Plusvalía Municipal, o la comunicación a presentar por los compradores, es de 30 días hábiles.
-Cuando se trata de transmisiones por causa de muerte (herencias) el PLAZO es de 6 meses, prorrogables hasta 1 año a solicitud del sujeto pasivo.

Por otra parte, hay que decir que las Plusvalías son cada vez más elevadas Y SE PUEDEN DISPARAR A PARTIR DE 2013. Hasta ahora, cuando en un municipio había una revisión catastral (“procedimiento de valoración colectiva de carácter general”), normalmente con incrementos muy importantes de los valores catastrales preexistentes, el artículo 107.3 de la Ley de Haciendas Locales establecía que durante 5 AÑOS los Ayuntamientos, para calcular la Plusvalía, debían aplicar sobre el nuevo valor catastral revisado OBLIGATORIAMENTE UNA REDUCCIÓN ENTRE EL 40% Y EL 60%. Si una Ayuntamiento no establecía ninguna reducción dentro de esos límites se aplicaba entonces la reducción máxima del 60%.
Pues bien, el Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, con la intención de que los Ayuntamientos puedan recaudar mucho más por Plusvalía Municipal y reducir su déficit, modifica el artículo 107.3 de la Ley de Hacienda Locales en el sentido de que AQUELLA REDUCCIÓN de los nuevos valores catastrales revisados YA NO SERÁ OBLIGATORIA, Y PASA A SER POTESTATIVA.
Esta modificación puede incrementar muchísimo las cuotas a pagar por Plusvalía Municipal por transmisión de inmuebles en los Ayuntamientos con valores catastrales revisados, si deciden no aplicar ninguna reducción o establecen una reducción muy modesta. Palma de Mallorca, que ha revisado valores catastrales para 2013 ha establecido para este primer año una reducción del 40%.
La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años. Al contrario que con el IRPF, se paga más Plusvalía cuantos más años ha sido propietario el transmitente, con un máximo de 20 años.
Algunos Ayuntamientos han establecido bonificaciones en caso de herencias a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.
Sólo se devenga Plusvalía Municipal cuando se trata de transmisión de inmuebles urbanos (se calcula sólo sobre el valor del terreno), no cuando se transmiten fincas rústicas, aunque cuidado porque cuando sobre una finca rústica hay construida una vivienda, la parte del terreno ocupada por la construcción se considera urbana y hay que pagar plusvalía sobre su valor.
NO HAY AFECCIÓN DEL INMUEBLE al pago de este impuesto.
Otras 2 cosas importantes en relación con el mismo:
-Ley 44/2006 considera pacto abusivo, en la compra de viviendas, que la Plusvalía a pagar por el vendedor empresario tenga que pagarla el particular. Por esto, y porque las Plusvalías son cada vez más elevadas, está cambiando la costumbre de que este impuesto tenga que ser pagado por el comprador.
-Según la LGT (art. 17.4) los elementos de la obligación tributaria no pueden ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no producirán efectos frente a la Administración. Esto significa que si en una compraventa se pacta que la Plusvalía la pague el comprador, si resulta que no la paga, el Ayuntamiento la podrá exigir sólo al vendedor. Luego el vendedor podrá reclamar al comprador por la vía civil.
En nuestra web www.consultingdms.com está disponible una HERRAMIENTA que permite calcular en pocos segundos las PLUSVALÍAS MUNICIPALES 2011 Y 2012 (en breve también 2013) de algunos de los municipios más importantes de Mallorca (Palma, Calviá, Andratx, Inca, Marratxí, Alcudia, Pollensa, Llucmajor, Felanitx, etc.). Esta herramienta se puede utilizar desde cualquier ordenador o MÓVIL con conexión a Internet.
NOVEDAD IMPORTANTE: Revolucionaria Sentencia 366/2010, de 21 septiembre, del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº1 de Cuenca, confirmada por Sentencia 85/2012, de 17 abril 2012, del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, que viene a decir que la fórmula matemática que vienen empleando los Ayuntamientos para calcular las Plusvalías NO es correcta y que están cobrando mucho más de lo que corresponde.
Señala la Sentencia, con mucha lógica:
“Por lo que se refiere al otro motivo de impugnación, la fórmula de cálculo, en este aspecto sí que hay que dar la razón a la parte actora, por cuanto la misma, en base a los informes matemáticos que acompaña con sus escritos de recursos de reposición presentados en vía administrativa, sí que ofrece argumentos lógicos y coherentes para entender que la fórmula aplicada por el mismo y que ha determinado el resultad de la autoliquidación practicada por el recurrente, tal como el mismo refiere en su escrito de demanda, esto es, plusvalía = valor final x nº de años x coeficiente de incremento / 1+(número de años x coeficiente de incremento), se ofrece como correcta, en base a las explicaciones contenidas en el escrito de demanda, a los efectos de gravar de manera correcta la plusvalía generada durante el período de tenencia del bien, tal como se aplica gráficamente en dicho escrito de demanda, partiendo de un valor de suelo de 100 euros, y las diferencias de aplicar una u otra fórmula, 54 de aplicar la fórmula del Ayuntamiento, 35,06 de aplicar la fórmula de la parte actora, pues de aplicar la fórmula del Ayuntamiento, lo que se estaría calculando sería el incremento de valor del suelo en años sucesivos no en años pasados, al aplicar el incremento sobre el valor final, el de devengo, y desde esta perspectiva, por tanto, aplicando dicha fórmula, a su resultado habrá que estar declarando nula la liquidación complementaria practicada (…).”

Palma,  julio 2013
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal
www.consultingdms.com

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